被房价"教育"的大理人,2020年是迅速上车,还是坐板凳吃瓜

7年前的一篇报道中，曾接受采访的业内人士表示，“不久后就会有品牌房企来大理开发，并看好大理成为云南省房价第二高的城市”。

算是都“预言”中了。在大牌房企扎堆、房价几番领涨云南的大理，有人调侃道：在大理，聊什么都能心平气和，除了房价。

几乎所有人都知道，外省客群一直是大理旅游地产的重要购买力，还有数据表明，几年前大理房产外销比例超过了60%。毕竟去年住宅卖了160万方的大理市场，是5年后城镇人口才达到80万的本地人无法消化的。

不过在今年疫情影响下，外地客群流入减少，也从一定程度影响着大理客户来源结构的变化。

和昆明市场一样，大理楼市购买力的天秤已经倾斜。

是谁在大理买房？

在刚刚结束的《2020年上半年昆明房地产市场研究报告》中，几个有意思的现象引起了广泛关注。今年上半年，外来客群的减少影响了部分项目的去化率。另外，来昆购房的外省客户占比减少至15%，而昆明本地客户和地州客户成为了最强购买力。

大理也同理。尽管失去了部分外省客户接力，但今年的大理，有一股强劲购买力正在悄悄崛起。

我们先来梳理一下大理楼市的客户来源结构，主要分为省外客户、大理市本地客户及大理州其他县市，三大类。

省外客户：

如果说东北话已经成为海南的第二语言，那么大理正在变成北京市的一个“区”。那些奔着风花雪月而来的“北京移民”，不约而同选择到大理定居。除了北京，来大理买房的外省人，大部分都来自深圳、上海等一线城市。

大理小院子客群占比

不断涌入的外地人纷纷安家大理，这也意味着大理山水变成了奢侈的精神享受，比如2007年的感通别墅，购买主力七成以上来自外省。再比如近几年的大理小院子，北京客群占比较高，为27%，其次市华北、东北及川渝客户。

也许当时本地人还没有反应过来，原来好天气和好风光也能做成商品房的大买卖。不少品质楼盘的价格也因此一路水涨船高。

大理市本地客户：

大理楼市的坚实购买力支撑。大理市本地客户主要集中在下关城区买房，以刚需居多，也不排除实现财富积累的本地人因看好大理而购置其他房产的投资行为。

或许随着下关老城城市更新改造的推进，越来越多的“拆二代”也会选择在大理买房。

大理州其他县市：

去年的昆明楼市，地州客户首次反超昆明客户和外省客户，晋升楼市最强购买力。不仅是昆明，大理、西双版纳、红河等多个地区，对其辖属的各县市的虹吸效应正在加剧。

这也正是所谓的“资产升级”，低能级城市的购房者在高能级城市置业，即“向上买”。

作为滇西城市中心，大理具备最基础的保值条件，集中且优质的教育配套、医疗资源、就业机会一直在辐射各个县份，因此也就不难理解大理州其他县市的购房者也是重要购买力之一。

大理买房群体构成复杂，除此之外，昆明人也算。20年前，昆明人到大理买房是无法想象的，随着消费能力的增加，如今到大理购买度假住宅成为部分昆明人的寻常之举。在一组调研报告中，此前大理公馆90%的客群来自昆明。

今年买房有什么变化？

通过梳理大理的客群构成和购房动机，不难发现，在今年的特殊情况下，买走大理房子的客户确实会发生一些变化。

由于大理楼市并无权威数据报告，因此以下是我们走访大量售楼部，结合近几年的数据，并与业内人士深度交流后得出的结论。如有偏差，烦请指正。

1、省外客户分为住在外省的异地客户和在大理的外地人。由于出行不便，省外客户对于大理楼市的“贡献”不可避免地有所下滑。但在大理定居的外地人仍是楼市购买力的重要组成部分。

2、大理州各县份异军突起，如上和片区的妙香苑项目，各县份客户就是其购房主力，大部分都是冲着上学来的。

大理楼市天秤的两端，省外客户占比在减少，而大理州各县份客户的比重在增加。大理市本地客户的购房需求倒是十分稳定。

不可否认的是，近几年省外客户置业大理不仅对房价产生了影响，也从一定程度上刺激着本地购房意愿的增强。随着购房门槛的提高，已经处于被动状态的大理人，讨论最多的当属于如何才能买得起房。

限购之前的2017年，省外客户买走了海南的88%房子，大理还尚未达到如此高的比例。但在大理还未限购、政府欲扩大商品房外销的前提下，省外客户购房比重的拉升也是迟早的事，不排除会达到海南此前的水平。

在外销比重稍降的当下，大理人可以抓住什么机会？

趁着市场还有冷静的缓冲期，有刚需改善需求的大理人不妨适时出手，在省外客户购房需求爆发前，这可能是大理人不可多得的买房窗口期。

来源：解锁大理N+1面的 候鸟社群

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