房价要看“配套兑现”!不懂的大理人就先别买房了

在《2020年中国居民购房意愿调查报告》中，房价、交通、周边配套及环境成为购房者在购房时最关注的因素。

而房价又与周边配套是息息相关的。一般来说，在一个区域中，商业、学校、公园等周边配套的兑现程度和密集程度与房价呈正比。除本身的品牌、区位、产品等内部配套因素外，周边配套对于房子的溢价有着巨大的推动作用。

本文导读：

1、大理成熟商圈能带动方圆1公里的住宅房价上涨，以昆百大泰业城为例，开业前后价格上涨2000-4000元/㎡；

2、大理新建学校1公里内的学区房热度较高，以下关三小为例，开学前后周边小区房价涨了4000-6000元/㎡；

3、大理公园配套对房价涨幅体现虽不明显，但从昆明巫家坝的热度来看，未来房价依旧有外溢空间。

在大理楼市中，周边配套对房价的影响究竟有多大？今天我们就对这个话题来展开探讨。

01PART商业&房价

一般来说，成熟商圈能够带动方圆3公里内住宅价格持续上涨。

在看大理的商业与房价关系之前，我们先来看看昆明的情况。

从下表可以看出，近六年时间，昆明几大人流聚集较多的商圈，房价均以2倍的增速飙涨。

昆明购物中心方圆3公里商品住宅均价情况（元/㎡）

数据源于昆明锐理数据

以同德昆明广场为例，商场在开业前，周边一楼盘价格仅8500元/㎡，而在开业后，价格猛增至26062元/㎡（数据源于搜狐焦点网），房价翻了3番，足以可见商业对房价的“威慑力”。

而大理毕竟是地州，市场反应稍有滞后，影响范围更小，大概在1公里范围内。不过也难挡“趁机”涨价之势。

拿商业配套强劲的下关片区来说，目前，大理较大的购物中心昆百大泰业城，半径1公里内分布着泰业国际广场禧园、泰安新城等小区。

昆百大泰业城于2017年1月开业，开业第2年，就让周边的小区房价上涨了2000-4000元/㎡，而后近几年间房价也一直高于大理平均房价，如今新房价格较高已达1.5万/㎡，而1公里外的小区，房价起伏波动不大，涨幅仅在1500-2000元。

下关片区商业开业前后周边楼盘价格对比

其他片区如上和、满江的商业开发虽然较晚，但也逃不出这个定律。

上和（海东）片区，2018年底大型商业奥特莱斯落地于此，虽然因片区发展停滞了一段时间，但房价也曾上涨1000元左右；

在下关古城区，今年4月爱琴海正式签约入驻龙跃华府，3个月来，周边有房价平稳了2年的楼盘，价格突然猛涨2000元；

满江片区，从6月万达广场确定正式签约云麓青城以来，短短1个多月时间，周边有的楼盘涨了3000元左右。

大理万达广场效果图

不难看出，随着大理不少商场的开放和成熟发展，周边房价都迎新一轮补涨，后期升值空间较大。

02PART学校&房价

当学校和房价联系在一起，那就是大家一直热议的学区房。

什么叫学区房？

顾名思义，一边是优质学位，连接着家长对下一代的期盼；另一边是房子，占据着家庭财富的主要部分。

学区又是怎么划分的？

在今年4月，大理市相关招生部门发布2020年中小学招生公告，无论是中学还是小学，排名前列条属地招生原则就是按户籍就近学校划片入学。

《中小学校建筑设计规范》规定：城镇完全小学的服务半径宜为500米，城镇初级中学的服务半径宜为1000米。

也就是说，小学的划片范围在500米内，中学的划片范围在1000米内。

以此看来，在狼多肉少的局面下，不少家长“望子成龙”的心切似乎可以得到解释。

2017年，大理市印发了《大理市城区教育资源整合实施方案》的通知，主要在下关城区（15个）、大理古城区（7个）、凤仪城区（7个）、海东（上和）新城区（6个）改扩建35个学校，涵盖幼儿园到高中。

这是大理近年较大规模的学校改扩建工程。

去年9月，新建的下关三小开学，我们来看看在2017年-2019年间，该小学附近的房价涨了多少。

下关三小半径1公里内小区

周边小区在短短2年多时间，价格涨了4000-6000元，而辐射更远的小区，涨幅仅在1000-2000元。

据专业人士分析，掌握了较好生源的选择权，就有了教育资源溢价的较高定价权。所以，选好学区房，对房价上涨有一定的溢价空间。

不过需要注意三点：

（1）买二手房的，注意原房主户口是否已经迁走；

（2）购买学区房需多加考量，关注时事政策，看片区规划是否有变动；

（3）学区房建议只买一套，买多不值钱。

03PART公园&房价

看到这里，如果你觉得公园与房价的关系不大？那我们先来看看昆明。

在昆明巫家坝，这个昆明未来的城市新中心、较大的CBD区域，拿出了核心区约三分之一的面积规划约5070亩的中央公园，号称是“亚洲排名前列大公园”，总投资高达200亿。

这个还未开建的超强中央公园，就成为了巫家坝房价上涨的一大利器，目前房价门槛直逼2万，部分楼盘较高价已达3万以上。

可以看出，公园对房价上涨仍有一定的驱动力。

且根据《大型城市公园绿地对住宅价格的影响》报告指出：公园绿地对周边住宅的增值系数约为10%~32%，公园绿地对周边住宅价格影响的范围300-1600米之间，公园面积越大、开园时间越近，对周边住宅的增值影响也越大。

不过需要注意的是，一般的市政公园对房价不会构成多大影响。

虽然目前公园带动大理房价上涨的外溢空间不大，但还是有一定的推动作用。

比如位于上和片区的妙香苑，半径1.5公里内，有秀北山森林公园、木莲运动公园（配有环山自行车栈道）等多重生态公园，其中去年6月秀北山森林公园的开放，也吸引了一波人流，成为网红打卡地。

从秀北山森林公园一角望向洱海

若居住在此，绿肺养身的同时，站在公园登高望远，还能以上帝视角将洱海尽收眼底，且以项目现在不到万元的价格来说，未来价格上涨空间弹性更大。

综上，在大理楼市中，仅从配套影响房价层面来说，可按学校>商业>公园排序，房价的涨幅逐渐递减，当然，还有交通、医院等要素，都对房价有一定影响。

那在大理，哪个片区在配套基础上较具涨价潜力呢？我们下回接着说。

来源：解锁大理N+1面的 候鸟社群

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