取消公摊面积 已经买房的人亏了?云南人别高兴得太早!

原标题：取消“公摊面积”？云南人别高兴太早！这事儿没那么简单

昨天，有关“公摊面积”的新闻被刷屏

在《住宅项目规范（征求意见稿）》当中

第二部分2、4、6条指出

住宅建筑应以套内使用面积进行交易

住宅“公摊面积”真的取消？

对此专家指出，这是错误理解！是误读！

有房地产业专家指出，征求意见稿中出现“住宅建筑以套内使用面积进行交易”的表述，旨在为购房者提供更清晰的购房参考，防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。

《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范。首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算？

“套内面积交易”无法根本改变

“公摊面积”存在的现实。热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？

暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？

我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与购房者最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说，开发商前期宣传，只会告诉你房子1万/㎡，但在实际成交过程中，会明确标明以套内面积计算，1.5万/㎡。

所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。

专家：“套内面积”交易，符合“房住不炒”政策导向。

近年来，公摊面积被称为房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷和服务收费争议由来已久。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”一个重要意义在于，购房者可以“做比较”。

“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”，这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这样做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。

中原地产首席分析师张大伟认为，主要受政策影响的是期房交易，因为其得房率存在波动和不确定性，二手房和现房交易几乎不受影响。对于有房一族以“使用面积”进行交易可能导致资产缩水的顾虑，北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为，未来政策适用范围或将进一步细化，仅目前来看，无论哪种面积计算方式，房屋总价都是不变的，对房屋所有人影响不大。

取消公摊面积，已经买房的人亏了？

取消公摊面积之后自己之前买的房是不是亏了，成为不少有房者的排名前列反应。如果真的不再计算公摊面积，那么未来想要卖房的时候，是否也只能按照套内使用面积卖出？这样的话，现在房屋的价值损失将在十几万。

而在正准备购房的人看来，新规是一个好消息，可以用相同的钱买到使用面积更大的房子。但困惑的是，如果不再为公摊面积付费，那么小区里公摊设施的费用由谁负担？在实际购房、居住中是否会有其他的一些变相收费？最终羊毛还是出在羊身上？

对此，国内一线房企工程管理人士认为，目前房屋交易是以总价购买来进行的，因此在总价不变的情况以套内计价的方式交易，房屋销售的单价肯定会有所提高，因此对于有房者来说，并不用担心这个政策会否给自己带来亏损。

或为房地产计税标准，奠定基础。

房地产税的征收问题一直是市场关注的热门话题之一，房产税征收是否应该包含公摊面积的问题，也引发了讨论，讨论主要集中在两个方面：

一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，从0%至55%不等。同样建筑面积为100平方米的房子，有的公摊面积可能高达30平方米，有的则可能不到10平方米，一刀切地以建筑面积为单位收取房产税有失公平。

另一方面，如果只对套内使用面积征收房地产税，则有可能产生税基漏洞，开发商可能会选择性地把大量的面积计入公摊面积而“合理”逃税。

因此，业内人士认为此次新规具有行业变革的意义，对于居住者来讲具有积极作用。从后续政策来看，房产税包括和房屋交易面积挂钩的政策可能发生变化，最终都统一按照套内面积计算，这就为产生税收的计税标准奠定基础，以保护购房者权益为最终导向。

来源：999微大理