事关商品房预售资金监管!大理州住房和城乡建设局公开征求意见!
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为进一步规范大理州新建商品房预售资金监管工作，保障商品房项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进全州房地产业良性循环和健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等法律、法规和相关规定要求，大理州住房和城乡建设局草拟了《大理州商品房预售资金监管实施细则（试行）（征求意见稿）》（详见附件）。现向社会公开征求意见，有关单位和公众可通过以下途径反馈意见建议：
1.电子邮箱：495913353@qq.com；
2.传真电话：0872—2316685；
3.通讯地址：大理州大理市龙山行政办公区州住房和城乡建设局，邮政编码：671000。
公开征求意见截止时间为2023年7月10日。
附件：大理州商品房预售资金监管实施细则（试行）（征求意见稿）
大理州住房和城乡建设局
2023年6月26日
第一条 为贯彻落实《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕 16 号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通 知》（法〔2022〕12 号）等商品房预售资金监管相关规定， 进一步规范新建商品房预售款监管工作，保障商品房项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展，制定本细则。
第二条 凡在大理州范围内批准预售的商品房项目，其预售资金的缴存、使用和监督管理，适用本细则。本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业（简称
开发企业）将其开发建设中的商品房预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的各种购房款)。
第三条 州住房城乡建设局负责指导、协调、监督检查全州范围内商品房预售资金监管政策的具体实施，各县市区住建部门负责所辖区的商品房预售资金缴存、使用审批等具体监管工作（简称监管部门）。 州住房城乡建设局牵头建立健全商品房预售资金管理信息系统，不动产登记部门、住房公积金管理部门、监管银
行、按揭贷款银行负责建立与大理州商品房预售资金监管系统端口相匹配的数据传输系统，实现数据即时传输。依据建房〔2022〕16 号等有关规定，人行大理州中心支行及各县市 支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作；大理银保监分局负责对商业银行预售资金监管操作风险和合规性进行监督检查。住房公积金管理部门负责对受委托银行住房公积金贷款发放情况的监督管理。
第四条 州住房城乡建设局负责每 2 年开展一次公开招标，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录；负责将监管银行名录在门户网站上进行公示，并推送人行大理州中心支行、大理银保监分局。未进入或者已退出监管银行名录的商业银行，不能作为监管银行承接新的监管业务。监管银行招标应综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、经营状况及商品房预售资金监管工作评价等因素。
第五条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当从监管银行名录中选择监管银行，按照一个预售许可证对应一个账户的原则在监管银行开立专用账户。监管银行应当对监管账户进行外观标记，标记为“房地产预售资金”。房地产开发企业不得自行设置监管账户共管方。房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，置换同等额度的监管资金，具体置换要求应当按照《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》执行。
第六条 房地产开发企业在申请商品房预售许可证时应提交商品房预售方案，预售方案中应明确预售资金监管方案，提交房地产开发企业、监管部门和监管银行三方签订的商品房预售资金监管协议,并通过附件方式在《商品房买卖合同》中体现。商品房预售资金监管协议示范文本、现金保函示范文本由大理州住房和城乡建设局会同相关部门制定，明确预售资金的收存和使用方式、监管额度、用款计划、违约责任等内容。
第七条 预售资金监管方案应包括以下内容：
(一)项目重点监管额度；
(二)项目用款计划；
(三)专用账户名称、账号；
(四)其他需要说明的情况。
房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应在售楼场所显著位置公示预售资金监管方案及监管协议。
第八条 商品房预售资金由监管部门对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设和购房款退还。专用账户累计入账金额超出重点监管额度部分，开发企业可提取使用。项目重点监管资金总额原则上为申请预售备案房屋总价的 35%，总价不低于施工总承包合同金额，备案均价不低于上一年度同类型新建商品住房实际网签均价。出现低于情况的，总价按上一年度同类型新建商品住房实际网签均价与预售面积之积和施工总承包合同金额较高的数值计取。
第九条 属地监管部门通过门户网站公示预售项目的监管银行、专用账户名称及账号。建立健全购房人凭网签编号、密码等信息，通过相应网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额，社会公众可查询各监管账户总额。
第十条 项目重点监管资金用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度，属地监管部门核定。项目拟预售楼栋中最高楼栋为 7 层以上（含 7 层）10 层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点，专用账户内资金不得低于重点监管资金总额的 60%；拟预售楼栋中最高楼栋为 10 层以上（含 10 层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一”“建设层数达三分之二”节点，专用账户内的资金不得低于重点监管资金总额的 70%、55%。完成主体结构封顶前，专用账户内的资金不得低于重点监管资金总额的40%；完成首次登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的 5%。
第十一条 房地产开发企业取得商品房预售许可后方可进行商品房预售。预售过程中，原则上不得变更监管银行和监管账户。如确需变更监管银行和监管账户的，应解除原三方监管协议，签订新的三方监管协议。房地产开发企业按程序办理《商品房预售许可证》变更期间，须暂停商品房销售和网签备案，完成监管账户资金划转，并书面告知住房公积金管理部门和按揭贷款银行同步调整放款账户。
第十二条 预售资金监管期间，发生房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的，房地产开发企业需办理预售资金监管相关变更手续。
第十三条 商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》起，至办理房屋所有权首次登记结束。预售项目完成房屋首次登记的，房地产开发企业需持房屋不动产权登记证明向监管部门申请解除资金监管并撤销专用账户。审核符合条件的，监管银行应在 3 个工作日内解除对该项目的预售资金监管，并撤销专用账户。
第十四条 监管银行通过与各地房地产交易管理系统实时共享房屋网上签约和入账信息，对预售资金收存实施监管。预售资金应当全额直接存入监管账户，不得使用除监管账户以外的其他账户收存预售资金。购房人在缴纳购房款前应当核对监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户；住房公积金管理部门、按揭贷款银行应将购房人的住房公积金贷款、个人住房按揭贷款直接发放至监管账户，相应条款应写入购房人贷款合同。
第十五条 专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可向监管部门申请支取超出部分的资金。支取资金用于剩余工程建设的，应按规定比例拨至施工单位基本账户和农民工工资专用账户，相应额度可在专用账户内核减。
第十六条 房地产开发企业可以单一楼栋或多楼栋分别申请支取预售资金，通过商品房预售资金监管系统提出用款申请，并提交以下材料：
（一）资金用途和入账账户；
（二）地下结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理（建设）等单位签字（章）的《地基与基础分部工程验收记录》；
（三）建设层数达三分之一、二分之一、三分之二节点， 提交由勘察、设计、施工、监理（建设）等单位签字（章）的相应层数的《主体结构子分部工程验收记录》；
（四）主体结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理（建设）等单位签字（章）的《主体结构分部工程验收记录》；
（五）竣工验收备案节点，提交建设、设计、施工、监理等单位签章的《云南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。实施联合验收的项目，可用联合验收意见通知书替代《工程竣工验收备案表》；
（六）属地监管部门现场查勘确认或调取云南省房屋建筑和市政基础设施工程质量安全监管平台记录的工程进度。
第十七条 监管部门收到开发企业用款申请后，应对申请材料进行审核，符合资金使用条件的，应在 2 个工作日内完成审批，监管银行应在接到拨付通知的 1 个工作日内拨付资金。不符合资金使用条件的，应一次性告知开发企业存在的问题，并在属地商品房预售资金监管系统中进行记录。开发企业对监管银行不支付资金存在异议的，可向属地监管部门或大理银保监分局提出异议申请。
第十八条 专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业应持属地监管部门出具的网签合同注销证明文件，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在2 个工作日内拨付。专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行退款。
第十九条 有下列情形之一的，住房城乡建设主管部门可以暂停房地产开发企业专用账户的资金支取，督促房地产开发企业尽快改正，并会同银保监部门监督专用账户内资金使用。
（一）预售项目发生质量事故的；
（二）预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；
（三）房地产开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设或存在经营风险的；
（四）住房城乡建设主管部门认为的其他情形。
当预售项目存在重大风险隐患时，监管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。
第二十条 房地产开发企业委托房地产经纪公司销售预售商品房的，不得由房地产经纪公司代收预售资金。房地产经纪公司违规代收预售资金的，由属地监管部门责令限期改正，依法依规予以处罚。
二十一条 专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，应向属地监管部门提出书面用款申请，经监管部门审核后，可启动应急用款方式支取资金，并加强监督该项目的后续资金使用。
第二十二条 监管银行应切实履行预售资金监管主体责任，按公示的预售资金监管方案，加强监管账户出入账管理，落实专人负责制，完善授权审批等内部管理制度。按照大理州商品房预售资金监管系统相关接口规定，准确、及时上传数据，定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况，自觉接受大理银保监分局、人行大理中支、监管部门及购房人监督。
第二十三条 监管银行发现房地产开发企业预售资金未按时、足额存入专用账户的，应及时将有关情况书面告知属地监管部门。人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12 号）规定执行。
第二十四条 在商品房预售资金日常监管中，各级有关部门应依法依规履职，发现房地产开发企业未按规定收存、支取、使用商品房预售资金、未将监管账户作为按揭贷款到账账户，以及施工、监理、勘察、设计等单位协助房地产开发企业违规支取预售资金等情形的，监管部门应会同有关部门立即依法依规查处、责令限期整改，在完成整改前可暂停该项目商品房预（现）售审批、商品房网签备案系统使用权限和监管账户资金支取，对其违法违规情况予以公示、通报，记入信用档案，推送至其它信用信息公示平台。实行投诉举报奖励，对举报人反映预售资金监管违法违规行为线索经属地监管部门查证属实的，给予行政处罚决定书罚款金额10%的奖励；多人投诉举报同一线索的，奖励第一投诉举报人； 联名投诉举报的，按照一人次进行奖励。
（一）违反规定直接收存商品房预售资金的；
（二）未依照规定将监管账户作为按揭贷款到账账户的；
（三）未依照规定使用商品房预售资金的；
（四）以收取其他款项为名等变相逃避商品房预售资金监管的；
（五）套取预售监管资金行为的；
（六）其他违反预售资金监管行为的。
第二十五条 商业银行应严格执行预售资金管理规定，履行监管协议，未经监管部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应的赔偿责任。由监管部门通报属地人民银行和银保监部门查处，停止承接新的监管业务。情节严重的，从监管银行名录中移除，2 年内不得参与监管银行投标，停止与监管银行的其他业务合作。
第二十六条 施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位提供虚假材料或采取其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由监管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。
第二十七条 属地监管部门可结合开发企业信用等级、市场形势变化及预售许可形象进度标准调整情况，对列入省州行业企业白名单、信誉度好、无负面评价、无资金风险的项目适当下调重点监管资金比例，但不得低于重点监管资金的 90%；对存在群访群诉情况，或有停工、烂尾风险的项目提高重点监管资金比例，最高为重点监管资金的 120%。
第二十八条 监管部门、监管银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。发现违法犯罪线索应及时按程序移送司法机关。
第二十九条 施行前取得预售许可并处于监管中的房地产项目，预售资金监管账户中的资金未达到监管额度的须补缴，足额补缴前暂停资金的拨付。存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地人民政府（管委会）应按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障商品房项目交付。
第三十条 本细则自 2023 年 月 日起施行，由州住房城乡建设局负责解释。
来源：大理州住房城乡建设局
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